TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC GIẢI QUYẾT NHƯ THẾ NÀO?
Hình 1. Luật Thịnh Trí - Tư vấn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất thường hay xảy ra vì nhiều lý do khác nhau, ví dụ như: các bên từ chối tiếp tục hợp đồng, thiếu sự ràng buộc pháp lý khi hợp đồng được viết tay. Bài viết sau đây, Luật Thịnh Trí sẽ trình bày hướng giải quyết liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
a. Đối với yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết.
b. Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Bởi tính chất phức tạp do liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp luật quy định chặt chẽ hơn.
- Bên cạnh Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều kiện về chủ thể của hợp đồng, mục đích và nội dung của hợp đồng, hình thức của hợp đồng) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Phải công chứng, chứng thực: Đây là một điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng để có hiệu lực tại điểm a khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.
- Phải tiến hành đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
→ Tham khảo thêm: Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những giấy tờ gì?
- Hiện nay, một vụ tranh chấp về đất đai sẽ có hai hướng phổ biến để giải quyết. Đó là tiến hành hòa giải và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
- Căn cứ tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, quy định về nhà nước ta hiện nay khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tiến hành hòa giải để giải quyết mâu thuẫn về đất đai, có thể tự hòa giải hoặc tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Không phải tất cả các tranh chấp đất đều phải tiến hành hòa giải cấp cơ sở mà theo đó:
- Đối với trường hợp tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được trải qua giai đoạn hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì xác định là chưa có đủ điều kiện để tiến hành khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
- Đối với trường hợp tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng mà tài sản chung là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đai xảy ra tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
- Nếu các bên hòa giải không thành thì các bên có thể yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, cụ thể là yêu cầu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 thì có 02 hướng xử lý:
- Đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc 9 một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết;
- Đối với trường hợp tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không một trong loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được phép lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết.
- Tuy nhiên, các bên trong tranh chấp đất đai không thể đồng thời yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền và UBND cùng giải quyết đối với tranh chấp đất đai thuộc diện không có giấy tờ mà chỉ được lựa chọn một phương án.
- Sau khi yêu cầu UBND giải quyết, tuy nhiên các bên không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc có thể tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
→ Tham khảo thêm: Cần phải hòa giải tranh chấp đất đai mấy lần?
Hình 2. Luật Thịnh Trí - Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
- Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp 01 Bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND có thẩm quyền. Bộ hồ sơ yêu cầu giải tranh chấp đất đai:
- Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã;
- Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan, biên ban kiểm tra hiện trạng của phần đất đang tranh chấp;
- Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan đến tiến hành tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;
- Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp;
- Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ có liên quan đến diện tích đất đai tranh chấp và đính kèm các tài liệu là chứng cứ, chứng minh quá trình giải quyết tranh chấp đất;
- Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết
- Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra và xác minh vụ việc, sau đó tổ chức cho các bên tranh chấp hòa giải, tổ chức cuộc họp các ban ngành có liên quan để tiến hành tư vấn giải quyết (nếu xét thấy cần thiết).
- Hoàn chỉnh bộ hồ sơ trình cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp ban hành quyết định giải quyết.
- Chủ tịch UBND sẽ ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc tiến hành ban hành quyết định công nhận hòa giải, gửi cho các bên tranh chấp và các bên có quyền và nghĩa vụ liên quan.
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp đất đai nghiệm chỉnh tranh chấp. Trong trường hợp các bên không chấp nhận sẽ bị cưỡng chế thi hành.
→ Tham khảo thêm: Tranh chấp đất đai hòa giải không thành thì bao lâu được khởi kiện?
Thủ tục khởi kiện:
- Bước 1: Nộp đơn khởi kiện: Người khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để nộp hồ sơ (căn cứ vào Điều 35, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
- Bước 2: Xem xét và thụ lý đơn khởi kiện:
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án sẽ phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện;
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện;
- Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;
- Bước 3: Chuẩn bị và xét xử sơ thẩm
- Theo quy định của pháp luật, thời gian chuẩn bị xét xử không quá 4 tháng, trường hợp đặc thù có thể kéo dài không quá 6 tháng.
- Trong quá trình chuẩn bị xét xử, tòa án sẽ tổ chức các phiên tiếp cận và công khai chứng cứ. Các chứng cứ được công khai có thể do mỗi bên giao nộp hoặc do tòa án thu thập được. Mỗi bên ngoài việc cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án thì còn phải cung cấp cho cả các đương sự khác. Và quyền yêu cầu phản tố của các đương sự này không còn sau khi Tòa án tổ chức buổi tiếp cận, công khai chứng cứ. Trong quá trình thu thập tài liệu, chứng cứ; Tòa án có quyền tạm đình chỉ vụ án để và thời gian thu thập tài liệu, chứng cứ hay thời gian tạm đình chỉ này không nằm trong khoảng thời gian chuẩn bị xét xử.
- Trong quá trình chuẩn bị xét xử, các bên cũng có thể tự hòa giải hoặc đề nghị Tòa án hòa giải và công nhận sự thỏa thuận của đương sự để giải quyết vụ án được nhanh chóng và giảm thiểu khoản án phí phải nộp cho cơ quan nhà nước.
- Bước 4: Kháng cáo và xét xử phúc thẩm
- Trừ trường hợp đặc biệt, thì thời hạn kháng cáo bản án sơ thẩm là 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án, kháng cáo quyết định sơ thẩm là 7 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc quyết định được niêm yết theo quy định.
- Bản án, quyết định sơ thẩm bị đương sự kháng cáo, hoặc người có thẩm quyền kháng nghị thì chưa có hiệu lực và phải chuyển lên Tòa án cấp phúc thẩm để thụ lý giải quyết theo quy định sau khi người kháng cáo nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo thông báo.
- Bước 5: thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của Toà án.
→ Tham khảo thêm:
➤ Tranh chấp đất đai giữa cha mẹ và con cái giải quyết như thế nào?
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Hi vọng bài viết này sẽ cung cấp thêm thông tin hữu ích cho quý khách hàng.
- Để biết thêm về hướng giải quyết tranh chấp đất đai, vui lòng liên hệ chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
