NGƯỜI MUA ĐẤT PHẢI BỒI THƯỜNG NHƯ THẾ NÀO
KHI TỰ Ý BỎ CỌC ĐẤT?
Hình 1. Luật Thịnh Trí - Tư vấn hợp đồng đặt cọc
Khi người mua đất muốn “đảm bảo” việc mua đất được diễn ra thuận lợi, nhưng chưa thể thực hiện ngay việc mua đất, lúc này các bên thường lựa chọn việc ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, khi không thể thực hiện việc mua bán đất thì người mua đất sẽ phải bồi thường thế nào đối với hợp đồng đặt cọc? Hãy cùng Luật Thịnh Trí tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Người mua đất phải bồi thường thế nào khi tự ý bỏ cọc?
2. Trường hợp nào tự ý hủy cọc mà không mất tiền cọc?
- Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về Đặt cọc như sau:
“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
- Từ quy định trên, ta có thể hiểu, đặt cọc là một sự thỏa thuận giữa hai bên, trong đó bên đặt cọc có nghĩa vụ giao tiền/kim khí/đá quý,… cho bên nhận cọc trong một khoảng thời gian nhất định nhằm bảo đảm việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.
- Vì thế, trong hợp đồng đặt cọc, các bên trong hợp đồng sẽ cho nhau một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận trước khi thực hiện hợp đồng hoặc ký kết hợp đồng.
- Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp bên đặt cọc sau thời gian thỏa thuận nhưng không tiến hành thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ đương nhiên thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Điều này đồng nghĩa với việc, nếu hai bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau để nhằm mua đất nhưng bên đặt cọc, nhưng lại không tiến hành giao kết hợp đồng mua bán, hay nói cách khác là không muốn mua mảnh đất đó nữa thì bên đặt cọc sẽ mất tất cả số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp hai bên đã có những thỏa thuận khác thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền nếu không thể thực hiện hợp đồng mua bán khi hết hạn hợp đồng đặt cọc.
- Việc bồi thường thiệt hại trong trường hợp này căn cứ theo Điều 30 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận đặt cọc có thiệt hại về vật chất như thiệt hại về tài sản, thiệt hại về chi phí để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại một cách hợp lý hoặc thu nhập bị mất, giảm sút) hoặc bị tổn thất tinh thần.
- Vậy, người tự ý hủy hợp đồng đặt cọc có phải bồi thường cho bên nhận đặt cọc hay không, cần phải xem xét theo các trường hợp sau:
- Có thiệt hại xảy ra trên thực tế: Nếu có thiệt hại xảy ra từ việc hủy hợp đồng đặt cọc thì bên đặt cọc phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc, đồng thời bên đặt cọc phải chịu mọi rủi ro, các chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
- Không có thiệt hại xảy ra trên thực tế: Nếu không có thiệt hại xảy ra từ việc hủy hợp đồng đặt cọc thì bên đặt cọc không có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, số tiền đã đặt cọc vẫn sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
- Khi hai bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:
- Nếu bên nhận đặt cọc có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc phải căn cứ theo thiệt hại để bồi thường theo thỏa thuận, đồng thời bên đặt cọc sẽ mất số tiền đã đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đã đặt cọc, không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
- Như vậy, để xác định việc bên đặt cọc có phải tiến hành bồi thường cho bên nhận đặt cọc hay không, thì cần phải xem xét đến hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định việc phải bồi thường khi một bên tự ý hủy hợp đồng đặt cọc hay không. Nếu không có quy định bồi thường, thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không cần phải bồi thường bất kỳ khoản chi phí thiệt hại nào, trừ khi có thỏa thuận khác.
Hình 2. Luật Thịnh Trí - Tư vấn các trường hợp tự ý hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không bị mất tiền
- Căn cứ theo Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, một bên trong hợp đồng có quyền hủy bỏ hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không cần phải tiến hành việc bồi thường nếu thuộc các trường hợp sau đây:
- Bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện để tiến hành việc hủy hợp đồng đặt cọc do các bên đã thỏa thuận với nhau trước đó.
- Bên kia đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng đã ký kết.
- Trường hợp khác.
- Trong đó, việc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng là việc bên nhận đặt cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng đã thỏa thuận giữa hai bên, điều đó làm cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp đặt cọc đất để mua bán đất, người nhận đặt cọc thường vi phạm nghiêm trọng một số nghĩa vụ sau đây:
- Sau khi đã nhận tiền đặt cọc của bên mua đất, bên nhận đặt cọc đã bán luôn đất, nhà (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho một bên thứ ba khác.
- Sau khi hai bên đã tiến hành việc ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận đặt cọc không muốn bán đất, nhà cho bên đặt cọc.
- Hai bên đã ký với nhau hợp đồng đặt cọc bán nhà đất nhưng không đủ điều kiện để mua bán. Trong trường hợp, bên đặt cọc không biết về việc này.
- Vì thể, nếu bên đặt cọc tiến hành hủy hợp đồng đặt cọc do một trong những nguyên nhân trên thì bên đặt cọc không có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cũng như không bị mất tiền cọc cho bên nhận đặt cọc.
- Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc hai bên không tiến hành thỏa thuận về quy định bồi thường thiệt hại hay phạt cọc,.. khi một trong hai bên hủy hợp đồng đặt cọc thì sẽ không cần phải bồi thường cũng như không bị phạt cọc.
- Vì thể cho nên tùy vào từng thỏa thuận của hai bên hoặc thuộc các trường hợp pháp luật quy định việc hủy hợp đồng đặt cọc nhà đất không phải bồi thường, thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền cọc.
→ Tham khảo thêm:
➤ Những vấn đề cần lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Bài viết trên đây, Luật Thịnh Trí đã giải đáp thắc mắc liên quan đến câu hỏi “Người mua đất phải bồi thường như thế nào khi tự ý bỏ cọc đất?” Hy vọng bài viết này sẽ mang đến thông tin hữu ích cho quý khách.
- Nếu có thắc mắc, xin vui lòng liên hệ trực tiếp đến chúng tôi qua:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
“Hotline: 1800 6365
