NGHĨA VỤ THANH TOÁN THEO HỢP ĐỒNG
THUÊ MẶT BẰNG TRONG TÌNH HÌNH DỊCH COVID-19
Hình 1. Nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng thuê mặt bằng trong tình hình dịch Covid 19
Đại dịch Covid 19 đã ảnh hưởng rất nhiều đến nền kinh tế nước ta. Tuy vậy, nhiều doanh nghiệp trên địa bàn cả nước vẫn phải thanh toán tiền thuê mặt bằng dù đang tạm ngừng hoạt động. Vậy, nghĩa vụ thanh toán của doanh nghiệp trong trường hợp này như thế nào và có được miễn giảm tiền thuê mặt bằng hay không? Bài viết sau đây sẽ làm rõ một số nội dung đối với vấn đề này!
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng thuê mặt bằng.
2. Doanh nghiệp ngừng hoạt động có phải trả tiền thuê mặt bằng trong thời gian dịch Covid?
3. Làm thế nào để doanh nghiệp chứng minh quyền không phải thanh toán khi hợp đồng thuê mặt bằng không quy định trường hợp bất khả kháng?
- Hợp đồng thuê mặt bằng thuộc loại hợp đồng thuê tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay[1]. Cụ thể, hợp đồng thuê mặt bằng được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc bên cho thuê giao tài sản là đất, nhà ở, cửa hàng v.v… cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn.
- Trong quan hệ hợp đồng này, bên thuê có nghĩa vụ phải thanh toán tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê mặt bằng, nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền, trường hợp không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
- Trên thực tế, hợp đồng thuê mặt bằng có thời hạn trả tiền thuê là theo quý hoặc theo tháng. Trường hợp cá nhân/doanh nghiệp thỏa thuận việc trả tiền thuê theo thời hạn này thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, tức là 3 tháng liên tiếp hoặc 3 quý liên tiếp nêu trên.[2]
- Hiện tại, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh đều phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Đối mặt với tình huống này, rất nhiều doanh nghiệp thắc mắc rằng có được miễn hoặc giảm tiền thuê mặt bằng khi phải tạm ngừng hoạt động kinh doanh như vậy không.
- Về nguyên tắc, các bên trong hợp đồng thuê mặt bằng phải thực hiện nghĩa vụ mà mình đã thỏa thuận, đặc biệt là thanh toán đầy đủ tiền thuê theo kỳ hạn. Tuy vậy, việc doanh nghiệp có phải trả tiền thuê mặt bằng trong thời gian ảnh hưởng bởi dịch hay không còn căn cứ vào điều khoản “trường hợp bất khả kháng”.
- Để biết được doanh nghiệp có phải trả tiền thuê mặt bằng trong thời gian dịch Covid hay không, trước hết chủ doanh nghiệp cần xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng thuê mặt bằng có quy định về việc dịch bệnh ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh là trường hợp bất khả kháng thì căn cứ vào đó, chủ doanh nghiệp có thể không thực hiện nghĩa vụ trả tiền mặt bằng hoặc được miễn giảm tùy theo điều khoản đã thỏa thuận.
Hình 2. Khi hợp đồng thuê mặt bằng không thỏa thuận dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng
- Nếu như trong hợp đồng, các bên không thỏa thuận dịch bệnh là trường hợp bất khả kháng, doanh nghiệp có thể thông báo với bên cho thuê về khả năng thực hiện hợp đồng bị ảnh hưởng nghiêm trọng do dịch bệnh Covid – 19 và xét đến trường hợp thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản.[3]
- Để chứng minh dịch Covid-19 dẫn đến chủ doanh nghiệp không thể thanh toán tiền mặt bằng, chủ doanh nghiệp cần chứng minh được đây là hoàn cảnh thay đổi cơ bản ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng. Cụ thể, doanh nghiệp cần thương lượng, thỏa thuận và chứng minh dịch bệnh Covid-19 là sự thay đổi hoàn cảnh cơ bản đáp ứng các điều kiện:
- Một là, đó là nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
- Hai là, tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự ảnh hưởng của dịch Covid-19;
- Ba là, dịch Covid-19 gây ra ảnh hưởng lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
- Bốn là, việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mặt bằng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho chủ doanh nghiệp;
- Năm là, chủ doanh nghiệp đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
- Từ đó, chủ doanh nghiệp có quyền yêu cầu bên cho thuê mặt bằng đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
- Nhìn chung, việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng trong hoàn cảnh đại dịch Covid 19 đang hoành hành như hiện nay là vô cùng khó khăn cho các chủ doanh nghiệp. Do đó, các bên nên xem xét lại các điều khoản trong hợp đồng và thương lượng, thỏa thuận để tìm giải pháp thích hợp, hạn chế tối đa tổn thất của hai bên!
➤ Tham khảo thêm bài viết:
➤ Những vấn đề cần lưu ý về hợp đồng được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015.
➤ Nguyên tắc bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
➤ Tìm hiểu về bồi thường thiệt hại trong một số trường hợp cụ thể.
➤ Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nguồn nguy hiểm cao độ gây ra.
- Trên đây là tư vấn của Luật Thịnh Trí về quy định chung về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng thuê mặt bằng trong tình hình dịch Covid-19. Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích cho quý khách hàng. Nếu bạn còn thắc mắc về các nội dung khác liên quan đến lĩnh vực dân sự và tố tụng dân sự theo quy định pháp luật mới nhất, vui lòng liên hệ với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
Facebook: Luật Thịnh Trí
________________________________________
[1] Điều 472, Bộ luật Dân sự năm 2015.
[2] Điều 481, Bộ luật Dân sự năm 2015.
[3] Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015
