HƯỚNG DẪN CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐANG CHO THUÊ
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất.
2. Chấm dứt, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng cho thuê đất.
3. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hiện nay, các giao dịch liên quan đến thuê đất để sản xuất, kinh doanh,... không còn xa lạ với người dân. Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế, rất nhiều trường hợp liên quan đến việc bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trong trường hợp đất đang cho thuê có thể thực hiện được chuyển quyền sử dụng đất hay không? Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn về trình tự, thủ tục chấm dứt hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp cho bạn đọc nắm được thông tin cần thiết.
Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất (Ảnh minh họa).
- Quyền cho thuê sử dụng đất:
- Cá nhân sử dụng đất được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, người sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
- Nhóm người sử dụng đất gồm cá nhân, hộ gia đình thực hiện quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của hộ gia đình, cá nhân tại Luật Đất đai năm 2013.
- Theo khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định có thành viên là tổ chức kinh tế trong nhóm người sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ theo tổ chức kinh tế quy định tại Luật này. Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà phân chia quyền sử dụng đất theo từng phần tương ứng với từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên muốn chuyển quyền sử dụng đất của mình thì trước hết phải làm thủ tục tách thửa theo quy định, sau đó làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho một khác làm đại diện để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
- Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất:
- Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất như sau:
- Phải có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp sau: Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì không được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai; Người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp người sử dụng đất là người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ hoặc thực hiện chậm nghĩa vụ tài chính thì đến khi nào thực hiện xong nghĩa vụ mới được thực hiện quyền chuyển đổi theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai.
- Không có phát sinh tranh chấp đối với đất.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án đối với quyền sử dụng đất.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất (Ảnh minh họa).
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của người sử dụng đất với người khác về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật này, theo đó, các bên thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận đã giao kết tại hợp đồng.
Như vậy, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng về quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Đảm bảo quyền sử dụng cho bên thuê:
Theo Điều 478 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê. Trường hợp tài sản thuê có phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Theo Điều 422 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hai bên; khi hợp đồng đã được hoàn thành; cá nhân giao kết hợp đồng chế, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại; hợp đồng bị hủy bỏ, đơn phương chấm dứt thực hiện; đối tượng của hợp đồng không còn; hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này và các trường hợp khác theo quy định.
Từ những quy định trên, trường hợp đất đang cho thuê mà bên sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể thỏa thuận với bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng hoặc thông báo trước với bên thuê về việc chấm dứt hợp đồng. Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không báo trước gây thiệt hại cho bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định.
Theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn về trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Bước 1: Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho văn phòng công chứng bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu về hợp đồng, giao dịch; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao); Giấy tờ tùy thân (bản sao) và các loại giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng.
- Bước 2: Sau khi công chứng thì người sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao); Giấy tờ tùy thân của hai bên và nộp bộ hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai.
- Bước 3: Sau khi tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ. Trường hợp, hồ sơ đủ các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây:
- Đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi cơ quan thuế về thông tin địa chính để cơ quan thuế xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp nội dung biến động theo quy định;
- Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
- Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
➤ Xem thêm:
➤ Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
➤ Chuyển đổi quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
➤ Giải quyết tranh chấp đất đai chưa có sổ đỏ như thế nào?
- Trên đây là nội dung một số quy định về Hướng dẫn chuyển nhượng quyền sử dụng khi đang cho thuê của Công ty Luật TNHH Thịnh Trí gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Hotline 1800 6365 để được tư vấn.
