HƯỚNG DẪN CÁCH TÍNH THUẾ
THU NHẬP CÁ NHÂN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân.
2. Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú chuyển nhượng bất động sản.
3. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú chuyển nhượng bất động sản.
4. Cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân không cư trú chuyển nhượng bất động sản.
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là một trong những loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Tùy theo hình thức bất động sản mà có cách xác định thuế thu nhập cá nhân khác nhau. Vậy cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản như thế nào? Bài viết sau đây sẽ hướng dẫn nội dung này theo quy định mới nhất, giúp cho bạn đọc nắm được thông tin cần thiết.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế TNCN (ảnh minh họa)
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm một trong số loại thu nhập từ: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước và các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi bổ sung năm 2012.
- Theo quy định tại khoản 6 Điều 2 Luật về thuế sửa đổi năm 2014 thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
- Giá chuyển nhượng bất động sản từng lần là cơ sở xác định thu nhập chịu thuế.
- Nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản do Chính phủ quy định.
- Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật là thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
- Theo Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC hướng dẫn căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất như sau:
- Về giá chuyển nhượng bất động sản:
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là tại thời điểm chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng ghi giá chuyển nhượng. Nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi giá hoặc giá trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng, nhà hình thành trong tương lai thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng, nhà hình thành trong tương lai không ghi giá đất hoặc giá đất trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng, nhà hình thành trong tương lai thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là giá chuyển nhượng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc căn cứ vào loại nhà, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng do Bộ Xây dựng quy định (Nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà).
- Trường hợp công trình xây dựng hình thành trong tương lai mà Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc có ghi giá nhưng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng hoặc theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng (nếu đơn giá chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định).
- Trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước thì căn cứ tính thuế đối với thu nhập là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước. Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
- Về thuế suất: Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá cho thuê lại hoặc giá chuyển nhượng.
- Về thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản:
- Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
- Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đối với hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán.
- Thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai.
Tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (Ảnh minh họa)
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản là:
- Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% = Thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Đối với bất động sản có nhiều chủ sở hữu thì khi chuyển nhượng nghĩa vụ thuế được phân riêng cho từng người nộp thuế trên tỷ lệ sở hữu bất động sản.
- Các văn bản, tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án,... là cơ sở xác định tỷ lệ sở hữu.
- Nếu không có văn bản, tài liệu hợp pháp thì trên cơ sở tỷ lệ bình quân để xác định nghĩa vụ thuế của từng người.
- Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, theo Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn:
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân không cư trú chuyển nhượng bất động sản:
- Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% = Thuế thu nhập cá nhân phải nộp
- Trong đó, toàn bộ số tiền mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản. Việc xác định giá chuyển nhượng của cá nhân không cư trú tương tự như cá nhân cư trú đã phân tích ở trên. Thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật là thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
➤ Xem thêm:
➤ Không quyết toán thuế thu nhập cá nhân có bị phạt.
➤ Nộp hồ sơ quyết toán thuế thu nhập cá nhân ở đâu.
➤ Không nộp thuế thu nhập cá nhân có bị phạt.
➤ Quyết toán thuế thu nhập cá nhân ở Hàn Quốc và những câu hỏi thường gặp.
- Trên đây là Hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản của Công ty Luật TNHH Thịnh Trí gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Hotline 1800 6365 để được tư vấn.
