HỢP THỨC HÓA VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
1. Thửa đất chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hình 1. Luật Thịnh Trí - Hợp thức hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay.
- Chuyển nhượng đất hay còn gọi là mua bán đất bằng giấy viết tay đã rất phổ biến, nhất là trong các giai đoạn trước khi mà Luật Đất Đai năm 2013 chưa có hiệu lực. Mặc dù vậy, nếu như người dân chưa biết cách hợp lý hóa đất được mua bằng giấy viết tay thì hãy theo dõi bài viết này của Luật Thịnh Trí, để có thể xử lý được vấn đề này.
- Giải thích ngắn gọn: Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, cụm từ này dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Dù Luật Đất Đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 đã quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc hộ gia đình, cá nhân phải có công chứng hoặc có chứng thực. Đến Luật Đất Đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 vẫn kế thừa quy định này và quy định chặt chẽ hơn về vấn đề này. Tuy nhiên, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay vẫn đang rất phổ biến ở nhiều nơi. Để giải quyết được vấn đề nan giải này, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã ghi nhận hiệu lực giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay diễn ra trước ngày 01/07/2014. Với quy định này, người dân đã được mở ra cơ hội để hợp thức hóa đất được chuyển nhượng bằng giấy viết tay.
- Để thuận tiện cho việc theo dõi bài viết, Luật Thịnh Trí sẽ tiến hành chia làm 02 giai đoạn trước và sau ngày 01/07/2014, cụ thể như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014
Căn cứ pháp lý:
- Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp chủ sở hữu đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.
- Theo đó, mặc dù tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được thực hiện trước ngày 01/7/2014 vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, bạn nên xác định rõ thời điểm chuyển nhượng.
Hướng dẫn cách xử lý
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất xảy ra trước ngày 01/01/2008 cho dù thừa đất đó không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người được cấp giấy chứng nhận lần đầu sẽ là người đang sử dụng đất, nếu đủ điều kiện cấp như luật quy định.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà thửa đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên người nhận chuyển nhượng nếu như thửa đất đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đứng tên người chuyển nhượng nếu thửa đất đó chuyển nhượng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Căn cứ theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử đất trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng thì người nhận chuyển nhận quyền sử dụng có thể nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất hiện có để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
- Chuyển nhượng quyền sử đất từ ngày 01/7/2014 trở về sau
- Việc hợp thức hóa chuyển nhượng đất bằng giấy viết bằng tay trong giai đoạn này sẽ rất khó vì:
1. Muốn hợp pháp hóa thì phải đủ điều kiện chuyển nhượng và điều kiện nhận chuyển nhượng:
* Điều kiện bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
- Đất đang không có xảy ra tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất này không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án.
- Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
* Điều kiện bên nhận chuyển nhượng:
2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực:
Hình 2. Luật Thịnh Trí - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Căn cứ vào điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải được công chứng hoặc chứng thực.
- Nếu bạn đã đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng như trên nhưng hợp đồng chuyển nhượng viết bằng tay thì bạn có thể hợp pháp hóa theo cách thức sau đây:
- Cách 1: Tìm lại người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chủ sở hữu cũ của mảnh đất đó) để ký, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sau đó mới có thể tiến hành sang tên.
- Cách 2: Nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất là 2/3 nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì căn cứ theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mà không cần phải thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực (căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015).
- Tuy nhiên, việc yêu cầu Tòa án tiến hành công nhận hợp đồng chuyển nhượng không công chứng hoặc chứng thực sẽ rất phức tạo và mất rất nhiều thời gian.
- Kết luận: Việc hợp thức hóa giấy mua đất bằng hình thức viết tay trên đây sẽ phù hợp nhất đối với những thửa đất được chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014, nhất là trước ngày 01/01/2008.
→ Tham khảo thêm:
➤ Tranh chấp đất đai là gì? Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như thế nào?
➤ Những vấn đề cần lưu ý khi ký kết Hợp đồng đặt cọc.
➤ Những vấn đề liên quan khi xin cấp giấy chứng nhận chủ “quyền nhà đất”.
➤ Có được hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng?
- Hy vọng bài viết này sẽ mang đến hướng giải quyết tốt nhất với quý khách hàng, đối với mảnh đất được chuyển nhượng bằng hình thức viết tay.
- Để tìm hiểu về vấn đề hợp pháp hóa giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức viết tay, vui lòng liên hệ chúng tôi qua:
CÔNG TY LUẬT TNHH THỊNH TRÍ
Hotline: 1800 6365
