Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu năm 2022

ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỒNG SỞ HỮU NĂM 2022

Hình 1. Luật Thịnh Trí - Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu năm 2022.

Một thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đang là vấn đề nan giải được rất nhiều người quan tâm, bởi quyền lợi của từng người đối với loại tài sản này sẽ được xác định như thế nào? Theo đó, những người đồng sở hữu đối với tài sản này có quyền lợi ngang nhau. Tuy nhiên, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải đáp ứng những điều kiện gì? Thủ tục được tiến hành ra sao? Sau đây, Luật Thịnh Trí sẽ bàn về vấn đề điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu trong bài viết sau đây.

TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH

1. Cơ sở pháp lý.

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Thông tin liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu.

5. Hồ sơ và các bước tiến hành thủ tục tách thửa.

1. Cơ sở pháp lý:

Luật Nhà ở năm 2014
Luật đất đai năm 2013
Bộ luật dân sự năm 2015

2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận;
Đất hiện không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm việc thi hành án;
Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.

Khi bạn đã đáp ứng đủ 04 điều kiện trên, người sử dụng đất sẽ được quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được xác lập bằng hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, căn cứ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng hoặc văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất sẽ được tiến hành như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và loại tài sản gắn liền với đất phải được tiến hành công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2014.

3. Thông tin liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất được xác định là thời điểm người đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua đó, căn cứ quy định tại Điều 98 Luật Đất Đai năm 2013 thì trường hợp một thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải ghi đầy đủ tên của những người trên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Cụ thể như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

4. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu:

Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu

Hình 2. Luật Thịnh Trí - Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu.

Quyền chuyển nhượng quyền sử đất của chủ sở hữu

Căn cứ điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu như sau:

“Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Căn cứ theo quy định trên thì trong trường hợp phần đất này có đứng tên đồng sở hữu một một trong các đồng ở hữu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất này cho một người khác thì phải có sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại.
Trường hợp những người đồng sở hữu phần đất không đồng ý chuyển nhượng
Nếu trong trường hợp không nhận được sự đồng ý của những người đồng ở hữu về việc chuyển nhượng đất thì bạn có thể tách riêng phần đất của mình ra khỏi khối sở hữu chung để thực hiện việc chuyển nhượng này. Việc tách riêng phần đất này phải bảo đảm các yếu tố sau:

Thửa đất được tách riêng phải bảo đảm diện tích tối thiểu mà UBND cấp tỉnh đã quy định.
Việc tách thửa phải có sự đồng ý của những người đồng sở hữu và được lập thành văn bản.

5. Hồ sơ và các bước tiến hành thủ tục tách thửa:

Hồ sơ tách thửa bao gồm:

Đơn xin được tách thửa của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thủ tục tách thửa
Người sử dụng đất nếu có nhu cầu xin được tách thửa sẽ tiến hành lập hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên Môi trường.
Sau khi đã nhận được hồ sơ hợp lệ, chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo Phòng Tài Nguyên Môi trường sẽ gửi hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để tiến hành chuẩn bị hồ sơ địa chính.
Đối với các trường hợp tách thửa mà phải trích đo địa chính thì trong khoảng thời hạn không quá 7 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm tiến hành công việc trích đo địa chính thửa đất mới tách, làm trích lục bản đồ địa chính và trích sao hồ sơ địa chính để gửi đến cơ quan Tài nguyên Môi trường cùng cấp.
Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được trích lục bản đồ địa chính và trích sao hồ sơ địa chính tử Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm trình đến UBND cấp có thẩm quyền để xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở với tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của phòng Tài nguyên Môi trường, UBND cấp có thẩm quyền tiến hành xem xét, ký và gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cơ quan Tài Nguyên Môi trường trực thuộc.
Ngay trong ngày cơ quan Tài nguyên Môi trường nhận được giấy chứng nhận đã ký hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan Tài nguyên Môi trường có trách nhiệm trao bản chính giấy chứng nhận thửa đất mới cho người có yêu cầu (người sử dụng đất), tiến hành gửi bản lưu giấy chứng nhận đã ký, bản chính giấy chứng nhận đã thu hồi hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1,2,5 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2013 đã thu hồi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; sau đó gửi thông báo biến động sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở tài nguyên Môi trường để tiến hành chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc.